宝龙地产:聚合、割裂的思维- 常德新闻网

极速牛牛平台

常德市重点新闻门户网站
投稿邮箱:tougao@cnyxly.com
常德新闻网
当前位置:常德新闻网> 房产> 国内楼市>正文内容
  • 宝龙地产:聚合、割裂的思维
  • 2014年06月23日来源:中国房地产网-中国房地产报

提要:“企业的战略要根据市场的变化做相应的调整,五年前的战略不一定适应现在的市场,如今商业地产的竞争不再仅停留于资金竞争,更是其服务理念、运营水平和专业人才的竞争,能够整合资源,让最专业的人做最专业的事才是最正确的事。”许华芳说,这两年在公司内部,希望把(负责住宅开发和商业运营的)两部分人尽量割裂得越开越好。

■本报记者邱桂奇上海报道

“回归一二线城市,重点在上海拓展社区型商业。截至目前,宝龙地产(HK.1238以下简称“宝龙”)在上海的项目已达到8个,呈现东(浦东曹路、临港泥城)、西(青浦、华新、七宝)、南(奉贤)、北(嘉定、宝山罗店)8大项目布局的局面。”宝龙集团总裁许华芳对中国房地产报记者表示。

“企业的战略要根据市场的变化做相应的调整,五年前的战略不一定适应现在的市场,如今商业地产的竞争不再仅停留于资金竞争,更是其服务理念、运营水平和专业人才的竞争,能够整合资源,让最专业的人做最专业的事才是最正确的事。”许华芳说,这两年在公司内部,希望把(负责住宅开发和商业运营的)两部分人尽量割裂得越开越好。

鸿毅资本总裁张义鸿分析认为,在瞬息万变的房地产业,房企纷纷强化对市场的快速反应以及与信息时代的高速接轨。作为最早在港上市和首批进入商业地产领域的企业,宝龙对于市场的快速预判和及时的战略调整都为业界所称道。

回归一线

与两年前深耕三四线城市的核心区域不同,宝龙从2013年开始,就根据市场的变化对过去的投资战略进行调整。

“其实这是宝龙的自我救赎。”一位业内人士告知中国房地产报记者,宝龙的商业项目大多在二三线城市,在现有的城镇化条件下,宝龙地产缺少优质地块,不占“地利”的筹码。如果不做调整,那么在一系列的房地产调控、收紧的土地政策下,宝龙地产也将失去“天时”。

“前年开始聚焦长三角、山东福建等省份,以上海为第一中心,今年投资力度一半以上放在上海。”许华芳明确表示。

此外,宝龙的商业经营也在朝一二线城市调整,不过与项目销售部分也有区分。许华芳坦言,做住宅开发和商业运营的思路还是很不一样。目前宝龙的商业运营分为两条线,一条线是传统的宝龙城市广场,停留在原来的二三线城市;另一条线则是布局一二线城市,做社区型商业,还有精品项目。“去年开业的上海曹路宝龙城市广场是第一个社区型项目,主要考虑品质;另一块是标杆项目,目前上海七宝、厦门湖边和杭州滨江作为三大标杆项目来进行打造。”许华芳告诉中国房地产报记者。

事实上,最近几年宝龙一直在调整,为实现战略布局上从三四线城市向一二线城市转变。“今年上海部分的销售占30%,天津、杭州、厦门占40%,也就是说这四个一二线城市占了全部份额的70%。”许华芳称。

宝龙最新披露月报显示,今年前5个月,合约销售总额为26.53亿元,按年增长26%。合约销售总面积约31.27万平方米,按年增加11%。

在年初,宝龙定下今年的销售目标为120亿元。综观近期多个城市出现房价下跌,市场销售转冷,许华芳回应称,“(120亿元的)目标比较保守,信心也比较足。”和绝大多数商业地产开发商一样,宝龙地产实际在做两个生意:开发型物业及持有型物业。运营模式则是用开发销售的资金,来支撑持有型物业发展。宝龙70%~75%是销售型物业,25%~30%是持有型物业。销售型物业里,约70%是住宅,约30%是销售型商业。

在引入电商战略为商户增加利好的背后,如何改善租金在收入贡献中的薄弱地位,变得尤为明显。各项收入大幅上升,但销售与持有的明显差异,也逐渐引起宝龙地产高层的注意。而下一步,宝龙地产将在做好销售同时,逐渐向持有型物业要利润,实现资产的保值增值。

许华芳坦言,目前大多数从事商业地产的房企,主要利润是开发及销售利润,还没有真正把资产当作宝贝,对资产价值提升比较忽视。其实真正做好商业地产,更大程度上仍是长线的资产收益过程,要争取在长时间里去争取高回报,而不是短期内做到很高的销售额。

打造标杆精品

“如果一味地追求经济利益最大化,你付出的代价会很大;宝龙走到今天,就是不断地从过去的案例中总结经验。这一阶段,我们需要做精品。”宝龙集团创始人、董事局主席许健康告诉中国房地产报记者。

在很多人走短平快路线的时候,许健康告诉记者,希望宝龙集团慢下来好好做精品。

放慢了脚步的宝龙,对业内以速度著称的竞争对手万达还是“非常欣赏”。许健康认为,做商业地产,万达遵循着最简单的道理——效益。但在许健康眼中“万达模式”并非完美。他认为,万达急剧扩张可能带来浪费,“不一定到最后得到最多”。许健康说,他很赞赏中国的“和谐”理念,希望今后的竞争平台更为公平、理性。

与其他同行一样,宝龙之前也非常重视追求速度和发展规模,但现在的宝龙显然变得更谨慎、更精细化运作。许华芳诚恳地说:“作为内地首家在港上市的商业地产企业,宝龙已在商业地产领域具有相当高的知名度及地位,然而这些年最大的遗憾是没有打造出几个全国叫得响的项目,其实把产品做精才是最重要的。”许华芳同时表示,宝龙会调整策略,“敢于舍弃,做宝龙最擅长的事情”。

实际上,从一开始,宝龙就证明了自己有着清晰、鲜明的战略导向。

从区域上看,宝龙城市广场基本落户于中国东部经济富庶、人口集中的地区,包括二线城市的新城商业中心和三线城市的中心商业区。

从规模上看,每一座宝龙城市广场体量都在20万平方米以上,建筑形式新颖亮丽,从诞生之日起就注定成为二三线城市的地标性建筑。

从业态上看,宝龙城市广场属于复合型商业地产,实现了购物、居住、餐饮、娱乐、休闲、文化、旅游、商务等一系列的多元化组合,满足了人们对生活的梦想和多样化需求。

从经营模式上看,宝龙将项目住宅面积和少量商业面积进行销售,以取得现金流上的平衡;而长期持有大部分优质商业物业,以取得长期租金收益和物业的增值。

极速牛牛平台2013年以来,宝龙地产在管理上一再加强精细度,提高运营竞争力。同时,在国内大多数商业地产开发商仅做经营管理平台的背景下,邀请凯德精英加盟公司,筹备宝龙地产的资产管理平台。这个平台主要工作是规划资产,监督营运平台是否按规划完成,最终把资产做起来,实现持有型资产的保值增值。“通过资产管理,宝龙地产换来的,是更长远的租金收益。”许华芳介绍。

打个比方,一个商场开业,能一口气招租一亿元,但通过资产管理,开始可能只招8000万元,但在起初业态组合、商家组合上却更为科学精细,甚至细化到这50平方米应招谁进来。组合科学了,明后年或许就会实现2亿元租金。“我们现在有超过100多万平方米投资性物业,如果日租金单价增长一块钱,整体价值就变得很突出了。”许华芳时常会算这样一笔大账。他也表示,其实难度不高,关键在于怎么管理才能让物业升值。

搭台唱戏

细心的人会发现,宝龙的商业运营模式与万达的模式有着惊人的相似之处,均采用“资金流滚资产”的模式,成为“以租养售”回笼资金的典型代表,因而宝龙地产也有“小万达”之称。和万达一样,宝龙地产先销售住宅和部分商业,能够迅速回笼资金,获得稳定的资金流,以用来支撑自持商业的正常运转。而商业项目投入经营后,还可以获得租金收入,这也可以为开发其他项目提供一定的资金保障,进行下一个项目的开发,从而形成了一个良性的资金链。

据了解,宝龙通过销售全部的住宅和30%~50%的商业物业来回笼资金。2014年1月,宝龙业绩公告称,截至2013年12月31日,宝龙超额完成了年度目标80亿的117。16%,2013年全年共实现销售面积98。84万平方米,销售额达93。73亿元,与2012年的销售面积84。34万平方米及销售额65。19亿元相比,分别增长约17%和44%。正是对资本的运作有良好的操控能力,宝龙才能以“宝龙速度”屹立在商业地产的强林之中。

“做商业地产开发,更像是搭台唱戏。”许华芳表示,商业地产的经营重点就在于不断与商家、消费者沟通交流,一边连着能唱好戏的商家,一边连着愿意看戏的消费者。

通过搭台,让商家挣到更多钱,让消费者收获更惬意购物体验,从这个角度出发,宝龙地产有了试水电商的新考虑。2012年,宝龙内部开始研究电商模式。2013年4月,宝龙提出“社区化电商”战略。同年11月24日,“宝龙广场在线”在福州宝龙城市广场正式首发上线。手机客户端也在App Store上架。

以福州宝龙城市广场为例,在周边半径6公里的目标服务范围内,约有40万人居住。通过对这约40万消费者的消费行为调查、渗透,宝龙电商平台将根据男女老少的不同消费喜好,推送不同的消费内容。往往每个用户看到的界面也会各不相同,以此做到精准化、精细化营销。

“未来,电商平台还会参与到购物中心的企划决策中,如季度准备做10场活动,我们就会利用电商平台推送给消费者20个活动,让消费者自行投票选择最喜爱的活动,之后我们就根据消费者的意愿来统筹举办各类活动。”许华芳表示。

截至2013年12月1日,“宝龙广场在线”一周注册用户已突破2万人。从商户角度,有电商平台前,福州宝龙城市广场400余家商户只有20多家与电商及外送物流有关,如今80%~90%商户都能从中享受到新增的网络营销渠道带来的便利。宝龙地产的电商进程,在试水后会逐渐把步伐调快。今年也将再覆盖4~6个宝龙城市广场,宝龙的电商平台将与传统零售商业形成互补之势。

试水“轻”资产

受宏观调控影响,一批传统住宅开发商开始转战商业地产,使得商业地产竞争日趋激烈。产品同质化、运营模式相近和资金压力过大,已成为了阻碍房企前进的绊脚石。

如何越过这三道坎,是许多商业地产企业思考和探索的重要课题。业内专家认为,目前国内商业地产开发商的融资模式较为单一,加之开发周期长,造成投资回报率较低。因此,对外联合,取长补短;对内整合,集中资源,用有限的资产获取更大的收益,已成为商业地产企业的一种必然选择。

极速牛牛平台有鉴于此,宝龙地产这次主动引进战略合作伙伴,一方面继续紧紧抓住商业地产开发的核心业务,另一方面将商业百货经营业务交给专业的合作伙伴运营,让专业的人做专业的事。“唯有如此,才能实现效益最大化。”许华芳说。

不久前,宝龙与大商集团签署了战略合作协议,将旗下的宝莱百货四家门店交由大商集团经营管理,大商集团正式成为宝龙的商业合作伙伴。

据了解,宝龙将旗下四家宝莱百货交由大商集团“打理”,最大的好处是可以腾出更多的精力和资源,倾注于开发和经营高质量的综合商业项目。而对大商集团来说,接手宝莱百货后,可以对店面规划、业态组合、后期管理进行全过程统筹管理,将商业优势和品牌优势发挥到极致。

“筹备宝龙资产管理平台,主要工作是规划资产布局,监督运营平台是否按规划建成。虽然短期内资产管理平台还很难出效益,但它却是企业未来可持续发展的关键平台。”许华芳表示。与此同时,宝龙独立研发的社区化电商平台,也将加速升级完善,用领先的技术手段和运营理念为商业经营保驾护航。

极速牛牛平台随着企业的进一步发展,宝龙已进入新的发展时期,形成了“深耕上海,聚焦长三角、山东、福建区域”的战略布局。“要想在行业竞争中占得先机,在一二线城市取得佳绩,关键就在于把财力、物力、人力以及各种资源向核心业务聚集。”许华芳表示。

极速牛牛平台业内人士分析指出,对于宝龙来说,此次放手四家宝莱百货商店,只是在轻资产运营之路上迈出的一小步,而企业通过对外联合、对内整合的方式,谋求更大的发展空间和更好的经济效益,则无疑具有深远的战略意义。



责任编辑:薇薇
文章排行榜
秒速时时彩 快三在线投注 快3在线投注 快三在线投注 德国时时彩 大发快3官网 赛车秒秒彩 大发快3网站 极速快乐8群 台湾分分彩平台